MANIFESTE (*) pour un meilleur taux d’usage réel des espaces tertiaires

(*) Téléchargez le Manifeste en cliquant sur son lien et diffusez-le autour de vous. Nous attendons vos réactions

 » Une solution rendue possible par l’innovation digitale et une conception durable de l’aménagement des espaces. Améliorer fortement les conditions de travail en faveur des actifs, en tous lieux du territoire. Respecter la législation des métiers de l’immobilier« 

Quelle que soit l’origine de l’étude[1], il est constaté que le taux réel d’usage des espaces tertiaires ne dépasse guère les 45% de temps disponible sur une journée de travail ! [2]C’est pire pour les salles de réunions, les lieux de séminaires ou autres salles de conférences.

Incroyable gabegie, alors même que partout, des salariés, des entrepreneurs, des travailleurs nomades, des formateurs, des étudiants, des organismes professionnels recherchent de l’espace pour travailler sereinement et que dans certains endroits c’est l’exact inverse qui se produit : après deux heures de transport pour arriver à son lieu de travail, on lutte pour trouver une chaise libre !

Un constat et deux questions viennent tout de suite à l’esprit :

–      Le constat :

chaque matin des millions d’actifs parcourent ensemble des milliers de kilomètres pour rejoindre un bureau, alors qu’ils pourraient disposer, à quelques kilomètres de leur domicile d’un espace de travail tout à fait correct et « aux normes ».

–      Les deux questions : 

  • quel est l’intérêt pour un propriétaire d’engager d’importants et couteux travaux de rénovation énergétique pour un bâtiment vide la moitié de la journée ? 
  • Quelle solution proposer à un responsable immobilier qui engage jusqu’à 860€/m2/an[3]pour des locaux possiblement vides plus d’un jour sur deux si l’on inclue les week-end ?

Améliorer le taux réel d’usage des espaces tertiaires a deux conséquences directes, immédiates et majeures :

–      Inciter fortement la conversion écologique des bâtiments par la promesse d’un revenu renforcé. 

–      Répondre en partie au défi majeur qui attend l’Ile de France dans les 15 années à venir, à savoir l’accroissement de 500.000 à 800.000 actifs dont une forte proportion de + de cinquante ans (INSEE 2019) qui viendront s’ajouter au 6.230.000 actifs occupés en 2019.

On ne peut pas dire que les gouvernements qui se sont succédés ou les exécutifs régionaux soient restés inactifs sur le sujet : lois sur le transport, révision des règles d’urbanisme, incitations fiscales…etc. Le décret en préparation pour ce printemps 2019 relatif aux « obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire« , en débat depuis des années, en constitue un exemple. La région Ile de France valorise le télétravail, les opérateurs immobiliers engagent le développement de nombreuses offres d’espaces partagés bien plus optimisés.

Mais les solutions engagées n’atténuent pas un double effet pernicieux. Tout d’abord elles accroissent le sentiment d’inégalité territoriale. D’autre part, elles renforcent la distorsion réelle entre l’attractivité du centre et la désertification des périphéries. La métropolisation dispose de ses atouts qui s’opposent la chute maintenant visible des « pôles d’équilibres ». A l’échelle nationale, le phénomène de la « diagonale du vide »[4]s’est renforcé entre 2006 et 2015 [5].

On ne va pas ouvrir partout des espaces de coworking portés par la subvention publique !

LES MOBILITES DU QUOTIDIEN

Quand 7 français sur 10 annoncent qu’ils seraient prêts à changer de job pour se rapprocher de leur domicile (enquête HelloWork mars 2019)[6], alors c’est qu’il y a un problème de société.

Et la digitalisation des métiers n’a eu, jusqu’à ce jour, aucun effet réel sur la réduction de l’usage de la voiture pour les déplacements professionnels, nos périphéries frôlent l’embolie.

Des villes comme Nantes, Bordeaux, Toulouse, Lyon ou Grenoble sont aujourd’hui concernées par ces phénomènes.
Ces questions touchent directement la qualité de vie : l’IFOP dans « WorkPlace » a bien montré ce lien direct avec le temps de trajet.

UN USAGE IMMODERE DE L’ESPACE

Quelques exemples : Ici, les bureaux sont occupés à 45% du temps ; là, les espaces séminaires sont utilisés à 10% de leur capacité d’accueil, uniquement par les clients internes ; Ailleurs, c’est la sous-occupation d’une salle de créativité pourtant idéalement placée en Ile de France qui est détectée.

Dans le même temps, confronté à la rareté, au coût de l’immobilier, le « flex-office » est devenu une réponse pas si unanimement partagé, quand « l’open-space » est décrié par les nouvelles générations. Dans le dernier baromètre ESSEC 2018, « Mon bureau demain » [7]83% des répondants considèrent important le fait de disposer d’un bureau attitré et 50% ce ceux qui ont fait l’essai du « sans bureau fixe » ne sont pas prêt à renouveler l’expérience. Il y a donc plusieurs contradictions fortes entre le discours ambiant sur les plus-values réelles ou supposées de ces nouveaux modes de travail et la réalité de l’usage. Le tertiaire est globalement très consommateur d’espaces pour un rendement d’usage très incertain. Les pratiques actuelles ne règlent en rien les problématiques lourdes de déplacement. Les temps de transports s’allongent.

AFFIRMATIONS

Nous affirmons qu’il est possible de réduire notablement l’empreinte carbone des espaces tertiaires en créant les conditions d’amélioration de leur taux réel d’usage.

Nous affirmons, aux côtés d’autres fins connaisseurs de l’immobilier d’entreprise, que plus de 60% des espaces tertiaires ne bénéficient pas de l’expertise d’un Directeur Immobilier, alors que leur potentiel d’usage est considérable.

Nous croyons dans un modèle nouveau de partage des espaces de travail qui préserve la nécessaire confidentialité des affaires et apporte les conditions d’une meilleure coopération entre les utilisateurs.

Nous affirmons qu’il est possible d’agir efficacement pour réduire nos déplacements contraints du quotidien, tout particulièrement en agissant sur les déplacements domicile/travail.

Nous affirmons que le télétravail « au domicile » ne constitue pasune forme durable et aboutie du bien-être au travail et que cette forme n’est pas reproductible pour le plus grand nombre.

Pourtant nous croyons aux vertus d’une relocalisation du travail au plus proche du domicile. Et nous affirmons que cette relocalisation est possible aujourd’hui, grâce aux nouvelles technologies digitales et aux nouvelles formes d’aménagement des espaces de travail. 

Nous affirmons que ces transformations sont possibles dans une proportion qui concerne largement plus de 30% des actifs sans dégradation du lien avec l’entreprise.

Nous sommes certains des effets bénéfiques directs :

–      Pour l’environnement (réduction des trajets en voiture, renforcement de l’usage des bâtiments), 

–      Pour la qualité de vie des actifs (amélioration directe du revenu disponible, amélioration des conditions de vie au travail, réduction de la fatigue et des troubles musculo-squelettiques,  réduction du nombre d’accidents de trajet),

–      Pour la réduction du coût immobilier des entreprises par la création d’un revenu d’usage.

Alors, nous agissons…

Nous avons commencé par la création d’une plateforme d’intermédiation, très simple d’usage, entre ceux qui disposent d’une ressource immédiatement disponible et ceux qui recherchent un lieu.

Nous avons poursuivi la construction de notre offre, par notre engagement dans un consortium de recherche franco-québécois qui s’investit dans le développement d’un système de gestion d’accès sécurisé, ouvert et interopérable.

Nous finalisons notre offre par notre prestation d’embellissement des espaces. Nous avons réinvesti les codes du « home-staging » popularisé en France par deux célèbres émissions de télévision au profit des espaces de travail. Nous réinventons vos espaces sous-occupés.

Et nous complétons notre offre en sélectionnant, pour vous, les meilleurs outils digitaux, les équipements clés qui transforment votre espace en un lieu attractif, efficace, bon pour la qualité de travail de tous et bon pour l’environnement.

Enfin, nous pensons qu’il est nécessaire que la réglementation qui régit les Professionnels de l’Immobilier soit appliquée par tous, y compris dans l’économie « digitale ». Alors nous nous appliquons à nous même cette règle d’évidence. C’est pourquoi nous avons le plaisir de vous informer que notre Société est inscrite au Fichier National des Professionnels de l’Immobilier. C’est une garantie pour vous.



[1]: MEEDDAT (ex dénomination du Ministère de l’Écologie) et ORIE – 2015, JLL en 2016, Cowork.io en 2018, Néo-Nomade en 2017….

[2]Si cela parait peu à l’échelle de son bâtiment, mais à l’échelle des 670 millions de mètres carrés d’espaces tertiaires occupés sur le marché français, le potentiel d’usage prend une tout autre dimension.

[3]: Incluant un loyer prime – QCA Paris. Les prix dépassent souvent 500 €/m2/an dans la Capitale.

[4]« La diagonale du vide » est une phénomène démographique de longue traine popularisé par F. Gravier dans « le désert français » en 1947. Il décrit ce chapelet de territoires ruraux répartis du nord-est au sud-ouest de la France.

[5]Source : INSEE 2019.

[6]Enquête réalisée par HelloWork entre le 7 et le 14 mars 2019 via un questionnaire en ligne auprès d’un échantillon de 2 413 individus, redressé afin d’être représentatif de la population active des 15-64 ans résidant en France Métropolitaine (base INSEE 2015), selon les critères sociodémographiques (sexe, âge, région de résidence et situation face à l’emploi). Marge d’erreur : 1,99%- Niveau de confiance : 95%

[7]« Mon bureau demain » est une enquête annuelle réalisée par la Chaire « WorkPlace Management » de l’ESSEC dirigée par I. Nappi-Choulet. Échantillon non redressé composé à 56% de femmes et 44% d’hommes, Marge d’erreur : 2,5% – Niveau de confiance : 95%.